林文明，南昌知名律师，现执业于林文明，具有深厚的法学理论知识、丰富的司法实践经验，作风严谨、言辞犀锐、思维缜密，素以敬业和执着著称。为人谦和，办案认真、务实，是一名值得信赖的律师，在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

二手房买卖合同违约划分

　　1、首先是自然天气的原因，因为自然灾害等原因不能按时交房的或是房屋损毁的，双方的买卖合同自动解约，不算是违约的人为因素。

　　2、其次是出售房屋的一方，房屋的产权人没有按照指定的时间交房或是房屋还有租住人没有搬走等情况，可以视为房屋的产权人违约，需要出售房屋的一方承担违约。

　　3、出售房屋的一方在交易进行的过程中，私自将房屋转卖他人没有与之前的购买人解除合同的时候，算是出售方违约，应当负责违约金的赔付和解除。

　　4、出售房屋的一方私自提高交易的价格，以价格变动因素单方面解除合同，违约有出售方承担。

　　5、再有是购买房的违约划分，购买房屋的一方没有按照指定的时间内交付房款的，出售的一方有权利解除合同，违约的有购房的一方承担。

　　6、购房的一方单方面解除合同，终止房产交易，违约由购房的一方承担。

　　7、违约是由哪一方造成的，就由哪一方负责违约承担，只有自然灾害一类的原因，是没有承担人的。

　　

合同无效如何赔偿损失

　　根据《合同法》第58条之规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿。此种损害赔偿应具备以下构成要件：

　　1、有损害事实存在。

　　2、赔偿义务人具有过错。这是损害赔偿的重要要件。

　　3、过错行为与遭受损失之间有因果关系。

　　如果合同双方当事人都有过错，依第58条的规定，双方应各自承担相应的，即适用过错的程度，如一方的过错为主要原因，另一方为次要原因，则前者大于后者;此所谓过错的性质如一方系故意，另一方系过失，故意一方的应大于过失一方的。

　　因合同无效或者被撤销，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，这种赔偿是基于缔约过失而发生的。这里的;损失;应以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则。